2018年9月13日，西安市人民政府办公厅印发了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》的通知文件，标志着西安楼市的未来发展出现重大调整。经过昨天今天的仔细思考和分析，现将该文件对于楼市的影响和对未来西安楼市的研判汇报如下，个人理解，仅供参考：
1、目的是要建立建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
用于公共租赁住房（以下简称“公租房”）建设，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应的子女入学、就医等配套问题；20%的居住用地，用于限地价、限售价的“双限房”建设，以共有产权的形式，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。
——也就是说西安市以后建立公租房+共有产权住房+商品房等多种形式共存的多途径多层次的住房保障体系。以后，保障的归保障，商品的归商品。居住人群按照财富水平分流，资产也逐步分层。向往财产自由的追逐商品房，期待国家保障的购买共有产权，低收入人群则由政府兜底。
2、关于共有产权住宅申请购买资格条件
吸纳引进人才会不会将申请共有产权住房变成外地人来西安炒房？西安本地无房+外地户籍+西安居住证=共有产权住房申请购买资格？
文件本意还是为了壮大西安城市规模，推进西安国家中心城市建设，所以既要吸引人口，还要留住人口，更要锁住人口。西安城市要发展要吸纳年轻人口，引进新鲜血液，对于城市发展所需的年轻人群和所需人才不仅要引的进，还得留的住，更要栓的牢。此次改革也是方便满足各类人才的居住需求，尤其共有产权住房对于人才的长期居留颇具吸引力。这次把无房单身满22岁的群体纳入共有产权的申请资格范畴，是对上次政策的单身不算刚需的弥补。
但是，最关键的是，共有产权住房的申请门槛拉的非常低，从文件上没有看到有收入的限制条件，也就是无论是收入高低，只要西安户口无房就可以申请购买。如果说之前的商品房摇号是充分欢迎外来人口落户西安，那么这次共有产权住房不设收入限制。不仅本市无房家庭可以申请，单身满22岁也可以申请，甚至取得本市居住证的非本市户籍居民，或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才，均可以申请购买共有产权住房。
后面对于共有产权住房的出售并退出，文件给了一个期限，那就是5年。
规定共有产权购买不足五年，不得转让交易。满五年可以按市价交易转让，代持机构优先购买。满五年可以一次性按照市价购买政府持有产权份额！最后这一条最为诱人！
但是，这个5年是网签满五年，不是产证满5年。网签满五年，说句难听的，等于让外地人来西安炒房，还不让西安本地居民炒。从网签到交房本身就得要2年，从交房到办证又得两年左右，拿到产证再等一年就满5年，就可以一次性购买政府产权份额，然后出手交易获利了。这就基本变成了和商品房投资获利一样的套路了，除非不让一次性购买政府持有得房屋产权份额。
如果是产证满5年还差不多，从网签开始，就得大概8年以后才能交易了。
甚至没有西安户口，只有西安居住证都可以申请购买，年满22岁的本地单身也可以申请购买！
未来不知道还有没有其他配套具体实施细则措施出台？
文件行文比较复杂，不知道文件的起草人是无意的？还是故意的？因为，按照文件的条件要求规定，任何外地人都可以想办法办个西安居住证来申请购买西安的共有产权住房，方式方法还比较容易。后续是不是会有别的限制条件或补丁条款，我们继续观察！
还有，本地改善购房群体再次郁闷了，想把自住小房子换成共有产权的大房子是没有机会了。
所以，按照我对文件理解，文件最大的漏洞就是：随便一个外地人办一个西安居住证，就可以申请购房共有产权住房，然后等网签满5年以后，一次性按照市价购买政府产权份额，然后出手获利。
如此这般，这文件简直就是号召全国人民过来西安申请共有产权住房变相炒房，而且还把西安本地有改善需求的居民排斥在外。
3、按照供需平衡、适当超前、总量控制、区域调节的原则，综合土地供应计划、常住人口数量、人才引进计划、房地产市场和区域供需状况等因素，平衡区域供需关系，合理下达公租房、共有产权住房的年度建设任务。
——这一段话很含蓄地说明了一个事实，公租房和共有产权住房的土地供应完全由政府调节控制，供应量由政府计划安排，自然也导致房价也由政府主导，不论是共有产权住房的价格会由政府主导，最终商品房的价格也会间接被政府所主导。
4.自2018年起，在编制年度居住用地供应计划时，优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。
——目前西安的土地供应计划，位置只会越来越偏远，从今年的土地供应计划可以看出来，三环以内已经基本没有多少土地供应了，房地产的主战场以后都在三环以外了。
公租房和共有产权住房用地占比各为20%，2018年至2021年供应公租房20万套，共有产权住房15万套。公租房不会影响市场，毕竟保障人群不一样。共有产权住房在未来三年供应15万套，大概每年5万套，如果真正地落实，这个对市场冲击还是非常大。毕竟2018年全年实际供应房源也就十来万套，虽然2018年初大张旗鼓第宣传今年计划是22.5万套，实际估计最终全年只能达到一半左右的房源供应量。所以，关键这15万套共有产权住房最终还得看实际落地情况，到底是真抓实干？还是哄哄开心？只能走一步看一步了。
5.科学规划空间布局。按照东拓、南控、西进、北跨、中优的城市空间发展战略，综合产业发展、区域定位、公共配套、招商引资等因素，科学合理规划公租房、共有产权住房的空间布局，要优先在生活配套及市政配套设施完善的城市建成区布局，提前在产业园区、创客空间等新市民和人才聚集区配套建设，确保规划空间布局与城市整体空同发展定位相适应，轨道交通车辆段上盖及其沿线一定范围内的居住用地，主要用于公租房、共有产权住房建设、方便中低收入家庭和各类人才的居住生活。
——既然是东拓、南控、西进、北跨、中优的城市空间发展战略，来规划公租房和共有产权住房的空间布局，言下之意别指望公租房和共有产权住房的位置太好。再加上核心城区的明清历史文化区和隋唐历史文化区的保护政策和已建成规模，所以指望三环以内的核心城区建设公租房和共有产权住房那几乎是不可能的事情。
不过，未来的公租房和共有产权住房可能交通会方便一些，毕竟文件说的是轨道交通车辆段上盖及其沿线一定范围内的居住用地。
6、公租房以商品房开发楼盘进行配建为主，以政府集中新建为辅。政府主导的公租房建设以商品住房项目配建为主，集中新建为辅。同时还支持企事业单位在符合城市建设和土地利用总体规划的前提下，利用自有存量土地建设公租房。
——这个还是延续之前就实施的公租房配套建设政策，主要还是商品房与公租房混合配搭建设，开发商按照总建筑面积的15%实物配建公租房，其中5%无偿移交给政府，10%由政府按照成本价回购。
至于支持企事业单位利用自有土地建设公租房。这个看看就罢了，指望企事业单位利用自有土地建设共有产权住房和公租房，这个一般单位十有八九没戏，单位集体和单位领导+职工没有利益的事情，肯定没单位愿意干。单位自建共有产权住房还有可能性，但也得单位集体或者领导和职工计算是否有利可图才行。
7. 共有产权住房土地采取限房价、竞地价的方式，由竞得人按土地招、拍、挂约定条件建设。同时共有产权住房不配建公租房。
——这说明共有产权住房基本上是单另地块建设的，是和商品房地块完全分开的，各是各的楼盘，井水不犯河水。不混在一个楼盘里头，就不会有矛盾发生，估计这也是为了规避发生类似之前北京首开龙湖天璞小区自住房业主和商品房业主之间发生的激烈矛盾冲突。
同时，限房价+竞地价的方式导致共有产权住房的设计标准和建设质量只会是保持在及格线以上。高水平的设计标准和建筑质量就不要太过于期待了！
8. 共有产权住房的业主产权份额与政府产权份额按照销售限价占市场评估价的比例确定。
——需要注意的是: 政府产权份额部分实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向政府产权代持机构缴纳租金。这意味着你住在共有产权住房里头，还得为政府份额部分产权向代持机构支付租金。
按照文件理解，举例说明，一套住房市场评估价格是100万，购买者支付了60万购买，则个人购买的产权份额为60%，政府产权份额为40%，该住房市场评估租金是2000元。那么购买者每月需要缴纳租金
=2000元✘政府产权份额40%✘70%=560元。
这个租金价格看着还是略有点高，不过好在五年以后可以一次性购买政府持有的份额，之后就变成商品房，不需再缴纳政府产权份额部分的租金。
9. 西安市安居建设管理集团(以下简称安居集团)，承担公租房、共有严权住房等政策性住房的投资、筹集、建设、供给和运营管理等工作，打造政府主导下企业化、市场化的投融资、建设收购、运营管理三大平台。
——安居集团将会是西安市未来最大的房东，和很多人预测的一样，以后最大的房东就是政府，这和新加坡的模式非常相像，也是未来的趋势，也有利于本地社会的发展稳定和长治久安。
10.对西安楼市的影响。
对于商品房供应量的影响：由于土地供应量里头，商品房、公租房、共有产权住房呈现的是6：2：2的比例，所以不能简单地说商品房房源会变多还是会变少。要多，所有房源都多；要少，所有房源都少！供应量在政府手里。
对于商品房楼市价格的影响，一方面取决于，共有产权与商品房两者的供应总量的多少或者说土地供应量的多少，另外一方面取决于意向购买房屋（商品房+共有产权）的需求人数的多少。
所以，最终关键还是要看政府土地的供应量和购房人的数量，还有共有产权住房定价的高低（限房价，竞地价），位置的好与坏。
作者：西安房房房
