来源 |猫叔聊地产（maoshuhouse）
作者 |猫叔
01
没有买房经验的小白，99%都会犯一个相同的错误：
在他们眼里，房价走势只有两种选择，要么上涨，要么下跌。
这也不怪小白，因为他们获取信息的渠道出了问题。
媒体对房价的报导，无外乎房价涨了，或者是房价跌了。
其实，楼市还有一个盘整的阶段。这是绝大多数媒体不想涉及的内容——没有爆点，写起来又累又没人看。
所以，对房价走势没有任何概念的小白，只知道媒体报道的大涨和下跌。
但具备楼市知识基础的人，脑子里有一个大概的房价曲线：除了大涨和下跌，还会细分为等待上涨的觉醒期、房价顶点、盘整期等等。
如果你不买房，那么随便听听媒体的话也无所谓，反正看过了就忘，
但如果你是一个准备买房的人，以媒体报道的上涨、下跌为买入或者卖出信号，那就真的要命了。
尤其是对处于一二线城市的买房群体来说，无论具体哪个城市，此时既不会上涨，也不会下跌，而是进入了上图的盘整阶段。
盘整阶段的表现是：
同一时间，不同板块、不同小区，有的上涨，有的下跌。
过去一年里，我听到很多北京的粉丝类似的抱怨，说北京总体房价偏稳，但怎么自己的小区降价10%都没人看，反而要买的小区涨了10%不止呢？
其他城市也类似。
02
为了让大家理解自己城市的一些板块和小区的价格波动。我找到了北上广深杭、南京、苏州、成都、重庆、武汉10个热门城市房价2018年内涨幅最高、跌幅最大的一些小区，给大家做一个参考。
我先把北上广深杭、南京、苏州、成都、重庆、武汉10个城市中，二手房涨幅最高的小区、跌幅最大的小区摘选出来，简单做一个汇总。
结合上表，我们能得出以下结论：
1）从上表来看，重庆坐稳了2018年涨幅最高的头把交椅，而且是一直不被看好的南部——南岸、巴南、茶园、九龙坡的逆袭。2017年重庆两江一嘴上涨过多，而南部明显被低估，2018年上涨最高的是南部区域，这说明重庆有着明显的南北板块轮动效应。
和重庆南岸一个梯队的是苏州吴江、南京秦淮，涨幅可观。其实苏州园区涨幅也不能忽视，只是因为吴江价格更低，涨幅更大。
2）除了南京外，上海、成都、武汉楼市跌幅是垫底的。18年这三个城市都处于比较明显的回调之中。
3）杭州涨幅最高和跌幅最狠的同时在余杭区，这是怎么回事？我找到了两个楼盘所在位置，涨幅最大的楼盘昆仑华府在2号线地铁良褚站不远，而跌幅最大西城时代家园到市区的交通非常不方便。
远郊楼盘，地铁还是一个很重要的因素。
4）南京是一个典型的盘整阶段的城市。市区秦淮上涨可观，跌幅最大的楼盘处于远郊，建议置业者购买抗跌的市区。
5）北上广表现比较好的都是实力新区/新城，北京通州随着北京市级行政中心正式迁入，行情看涨，广州则是天河新区被持续看好，图表中上海的郊区松江涨幅可观，但实际上浦东新区才是涨价占比最多的区域。
6）深圳热点区域在龙岗、光明，但涨幅第一的小区位于老城区福田。可见现在买入福田、南山至少不怕跌，所以安全垫也比龙岗、光明厚（具体到楼盘，还是要看性价比）。
再分析下，现阶段比较看好的福田泰康轩小区特征。
先看小区的位置。距离地铁站车公庙300多米，而且车公庙是交通枢纽，1号线、7号线、9号线、11号线都可以换乘。这个交通太牛叉了。
再看具体的房源，户型方正，总价低租金高。确实是比较不错的投资品类。
03
接下来就是各大城市涨跌排名的盘点了。
北京：
上涨的区域里，海淀、昌平总共占据半席，海淀两个上涨的都是学区房，大概是受了海淀区2019年1月1日多校划片的刺激。
昌平上涨的三个小区，天通苑是有名的大社区，其余两个都在地铁昌平线沿线，可见昌平区刚需朋友的购买力还是比较旺盛的，没有被互联网裁员事件影响到。。。
通州依然是关注比较多的区域，但为什么上涨占比并不多呢？
我说下自己的理解吧。我们来看，上涨的合生世界村在马驹桥，次新房，户型也不错，性价比也高。下跌的是百合湾壹号院，也叫K2百合湾，位置在武夷花园片区，属于高档小区，也是公认的品质不错的小区。
发现了吗?通州上涨的是前期低估的，价格偏低的盘，下跌的是核心位置价格最高的盘。
要知道，在16年的时候，百合湾、运河湾、BOBO自由城、京贸国际可是通州涨幅前四名，天王级别的楼盘啊。
但百合湾从单价来说，确实比较高了，下半年买家趋于理性了。所以出现了涨幅过高的楼盘降价，被低估的马驹桥附近小涨的行情。但长期我绝对还是看好百合湾的，赠送面积给的十足，又处于运河核心区。白河湾的业主们不用担心。
最后聊一下跌幅比较严重的天龙华鹤吧。这是一个比较典型的例子。
从位置来说，四环边上的地铁房，单价4w+，算是十分感人的价格了。位置这么好，价格这么便宜，怎么还跌呢？
看看外立面就明白了。这是典型的酒店式公寓，虽然是70年住宅，但里面有办公的，有自己住的，人员结构杂乱，这类房子北京有很多，一般来说很难增值。
好了，北京大概说完了。剩下的小区，大家根据所在城市自行认领……
看不清楚的点击看大图。
上海：
广州：
深圳：
杭州：
南京：
苏州：
武汉：
成都：
重庆：
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