2月18日傍晚，酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“纲要”）终于揭开神秘面纱。国际一流湾区、世界级城市群的愿景令粤港澳大湾区的格局瞬间突显。
按照保利投顾研究院的统计，纲要全文约2.5万字，对区域内城市的提及次数分别为：香港102次、澳门90次、广州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、东莞8次、惠州6次、肇庆5次。各大城市在大湾区发展蓝图中所占分量可见一斑。
虽然仍处于调控周期的房地产业并未在纲要中得到体现，但不少开发商依然反响积极。“单从规划内容来说，跟之前已披露的消息并没有太大差别，我们的兴奋点在于未来二三十年内，大湾区人口可能增长一倍的预期，以及人口流入带来产业结构、城市发展逻辑的变更。”大湾区内某龙头房企的管理层对中国房地产报（微信ID： china-crb）记者表示。
产业是大湾区发展的核心，这让很多转型多元化的房企看到了层次更丰富的发展空间。克而瑞分析师房玲指出，从传统的地产开发，到长租公寓、城市旧改、产业小镇、特色小镇、医疗健康、海洋经济等，大湾区概念的提出带动了各相关领域的发展，为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间。
筹谋世界级大湾区
粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人。纲要指出，这是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
国家对粤港澳大湾区的战略定位包括充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区及宜居宜业宜游的优质生活圈等。
中信建投的报告指出，从总量上看，粤港澳大湾区已经步入全球经济的第一方阵，具有成为世界级湾区的规模条件，完全有能力可以与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区这世界三大湾区同列。若按7%的GDP增速来看，粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。
据了解，粤港澳大湾区的构想最早可以追溯到2005年，那一年发布的《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》把发展“湾区”列入重大行动计划。此后，“湾区”概念开始频繁出现。2015年，国家发改委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，“大湾区”的概念首次出现在国家公开文件中。2017年，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署。
“2018年年初就已有消息说要公布，之后官方不断披露规划动态和方向，这次只是比较全面系统地拿出来，可以说没有新信息点，略有点失望。”一位长期研究粤港澳大湾区的专家表示，纲要内容丰富，从不同角度对规划进行阐述，11个城市面面俱到，看得出来国家希望各个城市都能均衡发展。但也正是因为重点太多，所以很难凸显大湾区的发展主线和内生逻辑。但不论内容如何，从效果上来看，纲要的落地，意味着大湾区在国家层面得到肯定，“相当于增加了很多可选项和发展的可能性，这个是最重要的”。该专家认为，对于这种规划利好应持理性态度，毕竟从改革开放的经验来看，中国经济的发展是市场选择的结果，最终大湾区的11个城市能发展成什么样，能否达到纲要目标，还得尊重经济规律和市场力量，“这是可能性而不是必然性”。
湾区里的地产发展逻辑
凭借得天独厚的地理和产业优势，广东成为了全国人口第一大省，这为房地产行业的发展提供了肥沃的土壤。有数据显示，2018年粤港澳大湾区9城的商品住宅成交总金额超过1万亿元，土地成交建面4600万平方米，土地出让金接近3000亿元。
中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲估计，到2050年，粤港澳大湾区总人口可能会达到1.2亿到1.4亿，占全国的10%，与如今7000万的人口相比有着巨大的增长空间，而人口的流入将会为大湾区的房地产带来更大的需求。
据中信建投宏观固收首席分析师黄文涛分析，随着大型基建发展和与各城市资源的融合，粤港澳大湾区内城市的边界会慢慢消融，企业将在大湾区范围内展开产业分工，主要一线和后几线城市将创造更多的就业机会，人口也将转移至一线城市周边的城市，短期而言，这会促进一线城市周边房地产市场的发展。长期来看，湾区内所有城市的房地产价值都将得到提升。
“湾区每年增长几百万人口应该不是难题，人口导入随之而来的是生产方式和生活方式的变化，后面必然链接着产业、服务、经济的逻辑。这个是我们所看重的。”上述龙头房企管理层如此表示。
在大湾区起家、土地储备占比高的房企乐得坐享其成。据了解，截至2018年12月31日，碧桂园已进入了大湾区的10个城市，土地储备共计5629万平方米，未售货量可达4293万平方米，对应货值5763亿元，另公司在大湾区还有7887亿元潜在货量（包括内地9市7865亿元及香港22亿元）。仅2018年碧桂园就在广东落地了109个项目，占地面积达8535亩，合约投资额578亿元。
保利发展有关人士对中国房地产报记者表示，大湾区一直是公司发展的重中之重，无论是资产、资源还是业绩，都占了三分之一的比重。“我们长期跟踪研究这个区域，粤港澳大湾区规划的落地，验证了公司前期投资的前瞻性和科学预判，也促使我们对投资决策进行校正、再思考、再梳理。”
除了几家龙头房企外，不少区域性上市房企在大湾区内的土储货值也已超千亿元。银河证券在研报中指出，粤港澳大湾区规划出台的远期影响包括人员流动性增强，大湾区综合经济实力提升并发展成为世界级城市群，从而提升湾区的土地价值。这对深耕及积极布局湾区的房企将带来利好，特别是深耕大湾区城市群及区域内土地占比较高的龙头房企及区域龙头。受规划落地消息的刺激，2月19日，珠江实业、粤泰股份、香江控股涨停，岭南控股、华发股份一度逼近涨停，招商蛇口等地产股也均有不俗表现。
