自从金九银十以来，不是各地维权，就是各大房地产商相继降价，不只是新房的售价在降，二手房的价格也在回落。这是，就有部分人趁着房价还算可以，开始抄底或者趁机置换。
今天小编就来给大家整理一下二手房交易中那些你不知道的套路。安排~
选中介要货比三家
第一步，选中介。中介就像导购，你可以自主选购，但是中介会帮你省时省事，遇到专业的中介还会给你省钱。
一般中介的服务费都是区间浮动的，集中在1%-3%之间，可以适当进行砍价。
不要盲目追求价格低廉，在服务行业“一分钱一分货”带来的用户体验会更真实直接。
选经纪人要费点心，毕竟服务质量完全取决于对应的经纪人。这也是有诀窍的，主要是「货比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不同门店，分别不同的经纪人，通过反复沟通交流，按耐心热情、专业度高的标准挑选稍微靠谱的经纪人。
定房源要望闻问切
在实地看房阶段，要小心中介暗挖的陷阱——
有的中介在邀约时，会说已经联系到房东可以看房，结果大老远的跑过去却告知，这套房子刚刚被卖了……一般人可能不愿意白跑一趟，就被中介忽悠去看其他佣金更高的房子了。
这时候直接点破是套不出这房源真伪的。
以其人之套还治其人之坑，你可以委托朋友属意那个房源，让中介带看房。
如果，中介说房源还在，聊天记录对峙之下，无论房源是否真实存在，都可以验出真伪，还起到敲山震虎的作用；
这是二手交易中比较常用的招了，中介要么是捂盘不卖，看菜下饭；要么是用虚假房源作为引你看房的“诱饵”。
看房次序也套路迂回：
中介可能先带看较差的房源，降低你的期望值后，再推荐较为理想的房源，反衬之下让你接受；或者一天跑十几套房源，待你的耐心耐力消耗殆尽，再推荐最符合你心理预期的房子，倒时你可能会匆匆下定。
所以，我们看房前要咬定标准和预算不放松，针对每一套房源都默默代入标准进行打分。
审度房子的时候，要注意房屋本身的朝向、采光、层高、装修、面积，还有房屋外围的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、物业管理等因素。
可以沿用中医“望闻问切”的窍门：
望——获知真实房龄
1、有时，中介带看并不会提前告知房龄，而且不少重新翻修的房子是不能直观获知房龄的，但我们可以通过看厨卫装修，通过下水管道、卫生间地漏等更换频率较低的物品新旧程度，对房龄有大致的推断。
2、从房屋结构判断：
闻——感受生活氛围
在房子内待上一段时间，感受周边是否有敏感声源，亦可自行测试房子的隔音效果；
如果时间充裕，可以在小区内溜达一圈，用耳朵去聆听邻里的生活琐碎，了解居住氛围会。
问——调查周边环境
1、通过询问小区业主、物业工作人员，周边有没有加油站、变电站等高辐射设施，有无临路、临铁路等噪音源；
2、询问物业是否有充足的停车位，或者可供租赁的车位
3、询问网络，网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大案件等
切——了解房子产权关系
产权关系就如同房子的“脉象”，是整个交易的核心，务必要仔细查看业主的房产证，特别是权属对象和数量要一一对应；其次，购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等都应认真查验。
在看房整个过程中，中介会不断制造抢买氛围，
“这房子真的很不错我也有同事客户在看””错过了就没了“ ”再不买要涨价了”...... 无一不是在逼定。
如果你表现出对房源的青睐，只需要捕捉到一点，中介就能兴起燎原之火。
下不定决心的时候，中介会鼓动你交少一点定金，先锁定房源又损失不大。买过东西的人都知道，但凡交了定金就裂开一个口子，每一次犹豫下单时销售的风就会吹进来。
任何事情都经不起行为导向推敲，中介的目的是快速实现成交，而你是为了选到实惠又合适的房子，本身就是冲突的。所以要把中介当做获取信息及简化流程的工具，决策还是要自己遵循本心，独立掌控。
任玉明房产二手房买卖二手房中介
签合同要事无巨细
确定了房子，谈好价格，似乎签合同就顺理成章了……
但是在这之前还有很重要的事情要做——产权调查，部分中介为了省事，会在签合同后再进行产调，但是站在买房角度，我建议应该把产调前置。
通过产调，可以核实产权所有人、土地用途、建筑/套内面积、房屋用途、抵押/查封情况等重要信息，做到产权明晰，万无一失。
除此之外，下面才是重坑集合区，务必在签合同前约定好六个方面：房子到手价、产权情况、租赁情况、户口迁出迁入、其他费用、装修家具等。
以上种种，都是应该在弥补协议约定好，明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，要用运用契约保障自己的权益。
关于中介：要看懂哪些霸王条款？
至于中介费，可能中介会摆出公司要求说“公司规定网签前付清”，但是实际上，时间可谈，中介费尽量晚付，千万不要一次性结清，要自己把控交易流程和时间，按节奏分期付费；
而且在明确费用时要列好对应的服务明细，把一些莫须有的如贷款服务费等坚决抵制。
关于自己：除了限定业主和中介，还要查验自己，特别是限购限贷城市是否具备购房资格，如果要按揭买房，还要查明征信。
万事皆备，才能踏实签订合同。
办手续要“锱铢必较”
签约后，开始着手办理交易流程
在签约前我们已经前置了查验真伪、约定责任、规避风险的工作，所以之后跟着中介走流程基本不会出现什么纰漏。
值得强调的是，在网签没有实行的城市，我们应该签买卖合同之后进行产权预告登记，不要嫌麻烦，在房管登记部门做好产权备案后，可以有效防止“一房二卖”，业主再不能将房子抵押、转售给别人，即使签了合同也无效。
接下类要重点剖析一下二手房买卖的重头戏——各种交易税费，大约会占据总房款的5%。
深圳二手房交易税费表
为了坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，深圳于今年三月份正式实施“三价合一”政策。即统一网签价（计税价格）、银行评估价（贷款用）和实际成交价统一。
但其他地区对于计税价格的规定略为不同，计税标准多以网签价为准，而且税率也因首套房二套房、面积大小的因素各有差异。税费的大头主要集中在契税、增值税和个税，下图可作为普通住宅计税的参考：
锱铢必较才能降低税费：
满五唯一最低
符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。
而满二是免征增值税的关键条件，即普通住宅无论是否唯一只要满两年的条件就可以免征增值税；不满二则需要全部交齐所有税费。
则，税费排序由低到高就是：满五唯一<满五不唯一/满二<不满二。
利用好网签价
在没有实行“三价合一”的城市，计税价往往就是网签价格，而非实际成交价格，所以低网签价可以直接降低税费。
而且，个人所得税的税率，如果按照核实计算，可以以（计税价-原登记价格）*20%交纳。这个差额越小，交税就越少。所以，就出现了二手房界的「阴阳合同」，即实际成交价和网签价不一致，通过降低网签价、缩小差额来减少税费。
（此招有风险也有限制）
统计好额外开支
很多中介可能都不知道，计税中的交易差，是可以扣掉卖方在房子上额外开支的
交易差=计税价-原登记价格-其他额外开支
这意味着，如果业主是按揭购房，还贷后产生的银行的利息是可以进行抵扣的：
比如业主按揭100万买的房子，还完房贷后还给银行120万，那么这20万可以算入额外开支，可降低个税=20*20%=4万
除以上外，还衍生了【延期交易】【假赠与】等避税方式，但都有违约、维权难的风险.
赠与的房产，还会造成买家无法办理贷款，增加经济压力，所以省钱固然重要，切莫因小失大。
后 话
二手房可能忧虑重重：程序复杂、税负繁重，而且风险藏底
但优势显著：现房、配套完善、产权保障、质量清晰、实惠可砍价
未知会生出忌惮，但不应该是禁锢，二手房的可怕对于绝大多数人其实就是信息不对称，买和卖的信息不对称，买房和中介的信息不对称，但只要多看，多问，多听，多学。其实淘二手房并没有那么难。
（来源：大胡子说房）
