来源：凤凰网房产 作者：奇点君
中国的商业地产江湖早就迎来厮杀期，大量新开购物中心集中出现，外来资本不断蚕食商业市场。
2018年，最为抢眼的万达开出了52座万达广场，多年蝉联企业活跃榜；紧随其后的新城控股以全年19个开业量获得亚军，按照规划，2020年将有100座吾悦广场在全国开花；此外，印力、华润、绿地和爱琴海等企业也相继发力，持续增大商业供应。
然而，英国施怀雅（Swire）家族实际控股的太古地产，自2001年进军内地市场，历经18年的发展也仅有6个项目。尽管项目拓展情况远不如内地房企，但提起北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里等项目，业内人士和消费者可谓是有口皆碑。
而关于“十年六项目”，太古地产（中国）行政总裁彭国邦曾对媒体做过回应：“项目的速度需要依项目特点及复杂性来看，要能合适的时间找到合适的合作方及地段。况且这些项目都处于不断的更新改造中，所以对于目前的发展速度还算比较满意的。”
贵精不贵多的港资们
优淘网总裁、资深地产人薛建雄对奇点君表示，内地房企现在都想快速赚大钱，快速高杠杆发展，所以不太愿意去做这种持有性的、经营性的物业。“港资房企有资金优势，但运作速度慢，比较适合做投资物业。”
来源/奇点君整理统计 （单位：港元）
在内地市场，太古地产和恒隆地产是专注于投资物业开发运营的两大港资房企，不过增长情况却有所差别。
在2018年上半年，太古地产在内地投资物业组合的租金收入为13.02亿港元，较2017年同期增长19.4%。截至6月底，太古地产在内地投资物业估值为697.74亿港元，其中应占权益为493.44亿港元。
太古地产方面向奇点君表示，公司将会继续致力发展在内地现有的6个项目，并继续在北京、上海、广州、深圳等一线城市积极寻找优质地段商业地产发展机会。
相比其他港资房企，恒隆地产的内地租赁物业组合近年收益增长相对较慢，甚至出现负增长的情况。截止2018年12月31日，营业总收入94.08亿港元，同比减少16%；股东应占基本纯利减少26%至40.93亿港元。
此外，九龙仓、恒基地产的投资物业多位于核心地段，业绩也表现不俗。
九龙仓在内地投资物业以国际金融中心系列为主导，近年收益增长明显，2018年上半年收入增加29%至16.06亿港元，营业盈利上升23%至8.97亿港元。而恒基地产应占租金总收入较2017年同期增加14%，达到9.43亿港元，应占税前租金净收入同比上升16%至7.49亿港元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从长周期的投资来看，港资企业不是简单追求高周转概念，而是在地价上涨周期中追求商圈的复兴概念。
新项目前滩太古里急待开发
2018年初，太古地产收购了上海前滩一幅土地50%股权，并与上海陆家嘴合作开发零售项目——前滩太古里。太古地产二入上海，也引起了不小的轰动。
尽管太古地产对上海商业地产充满信心，但“未来、重点项目”等字眼，仍难掩其焦虑之情。彭国邦曾表示：“卖出物业也是很好的契机，所得资金将用于太古城核心中心的改造、太古坊重建及上海前滩的项目上。”
然而，据不完全统计，成都远洋太古里项目用时6年开业，广州太古汇耗时10年，上海兴业太古汇则用了13年。而2018年初拿地的前滩太古里将在2020年开业，太古地产是否有把握能正常开业？
来源/太古地产官微
太古地产方面对奇点君表示，前滩太古里已正式启动招商，计划于2020年底起，分阶段开业。此外，前滩太古里沿袭了“太古里”独具风格的设计理念，地处核心商圈，配套资源优质齐全，将被打造成上海新一代零售地标。
严跃进也进一步补充道，太古地产具备高端商业管理的经验，前滩项目也表现了深耕上海市场的决心，依然有较好的市场认可度。
旧项目颐堤港销售疲软
不过，对于还未开业的新项目而言，与远洋合作的旧项目表现却不尽如人意。
太古地产公布的四季度初步数据，北京颐堤港购物商场四季度零售销售接近零增长，较三季度0.8%进一步放缓至0.3%，是集团中、港两地8间零售物业表现最差的一个。
来源/奇点商业地产
据悉，颐堤港零售销售额增幅达6.0%，而2017年，颐堤港的零售销售曾暴涨60%，领涨集团旗下所有物业。
与颐堤港表现相反的，是北京三里屯太古里。公告显示，三里屯零售销售四季度维持双位数增长，较上半年增幅10.8%，唯较三季度11.8%回落1个百分点。
一位不愿具名的零售人士认为，由于颐堤港项目地处望京区域边缘，未能享受区域发展红利，再加上，酒仙桥区域尚处于高素质人口导入阶段，现有人口消费力略显欠缺，显然无法为零售增长提供强有力的支撑。
目前，国外资本市场已作出反应，摩根大通维持太古地产（01972）“中性”评级，目标价28.1元。摩通表示，虽然内港两地零售销售增长减慢，但太古地产写字楼组合于去年第四季营运表现稳定。
